Solo così puoi smettere di pagare le tasse: non è una bufala, ma una clausola che nessuno conosce

L’importanza di conoscere queste regole è fondamentale per chiunque si trovi a gestire immobili donati e ristrutturati con il Superbonus.

L’Agenzia delle Entrate ha recentemente fornito chiarimenti fondamentali in merito alla tassazione delle plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili donati e ristrutturati con il Superbonus 110%, un tema di grande attualità dopo le modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2024.

La normativa fiscale italiana ha infatti stabilito nuove regole precise per la tassazione di questi guadagni, che interessano molti contribuenti.

La tassazione delle plusvalenze sugli immobili donati e ristrutturati

La Risoluzione 62 del 30 ottobre 2025 dell’Agenzia delle Entrate affronta il caso specifico di un immobile ricevuto in donazione e ristrutturato con il Superbonus 110%. L’interrogativo principale riguarda la possibilità di evitare il pagamento delle imposte sulle plusvalenze generate dalla vendita di tali immobili.

Secondo la normativa vigente, le plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili ristrutturati usufruendo delle agevolazioni del Superbonus sono soggette a tassazione come redditi diversi con un’aliquota del 26%, qualora la vendita avvenga entro 10 anni dalla conclusione dei lavori.

Si tratta di una misura introdotta per contrastare il fenomeno di chi cerca di trarre un guadagno immediato dall’incremento di valore ottenuto grazie agli interventi pubblicamente finanziati.

L’Agenzia precisa che l’agevolazione fiscale non si applica nei casi in cui l’immobile sia stato ricevuto per successione mortis causa oppure se è stato utilizzato come abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso di dieci anni antecedenti alla vendita. Nel caso della donazione, si considera come valore di acquisto quello sostenuto dal donante.

Come viene calcolata la plusvalenza e le condizioni per l’esenzione

Il calcolo della plusvalenza si basa sulla differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto o costruzione dell’immobile, aumentato da tutte le spese inerenti al bene. Nel caso di immobili ristrutturati con il Superbonus e ceduti entro 10 anni, è importante considerare alcune particolarità:

• Se i lavori sono stati ultimati da meno di 5 anni, i costi di ristrutturazione non vengono considerati nella base imponibile, poiché sostenuti dallo Stato tramite il meccanismo del Superbonus.
• Se i lavori sono conclusi da più di 5 anni, si tiene conto del 50% di tali costi.

Questa progressione riflette la volontà del legislatore di disincentivare la vendita immediata per profitto dopo aver beneficiato delle agevolazioni pubbliche, promuovendo invece un utilizzo più duraturo dell’immobile.

Strategie per evitare il pagamento delle imposte sulle plusvalenze

Per chi ha ricevuto in donazione un immobile e lo ha ristrutturato con il Superbonus, l’unico modo per evitare la tassazione sulle plusvalenze è attendere il decorso di un arco temporale significativo. In particolare:

• La tassazione si riduce gradualmente trascorsi 5 anni, con la possibilità di dedurre il 50% dei costi di ristrutturazione dalla base imponibile.
• Dopo 10 anni, la plusvalenza derivante da lavori effettuati con il Superbonus non è più soggetta a tassazione.

Questa previsione nasce dal principio secondo cui l’incremento di valore dell’immobile è da attribuire all’intervento finanziato dallo Stato e non a un investimento diretto del contribuente, pertanto è giusto che il beneficiario dell’agevolazione fiscale non possa trarne profitto immediato senza dover pagare imposte.

La disciplina aggiornata rappresenta un ulteriore passo del Governo nel tentativo di bilanciare gli incentivi per la riqualificazione energetica con l’esigenza di tutelare l’erario e garantire equità fiscale nel settore immobiliare.